BÀI SỐ 4: PHẠT CỌC VÀ CÁC TRƯỜNG HỢP KHÔNG PHẢI CHỊU PHẠT CỌC – XÁC ĐỊNH HÀNH VI VI PHẠM, LỖI, BẤT KHẢ KHÁNG VÀ TRỞ NGẠI KHÁCH QUAN

Từ khóa : phạt cọc theo Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP, trường hợp không phải phạt cọc, lỗi trong hợp đồng đặt cọc, bất khả kháng trong tranh chấp đặt cọc, trở ngại khách quan, tranh chấp đặt cọc mua bán đất, Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015.

1. Không phải cứ không ký được hợp đồng hoặc không thực hiện được giao dịch là phải phạt cọc

Trong các giao dịch mua bán nhà đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giao dịch tài sản có giá trị lớn, đặt cọc thường được sử dụng để bảo đảm các bên giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều tranh chấp phát sinh khi hết thời hạn đặt cọc mà hợp đồng chính chưa được ký kết, thủ tục chuyển nhượng chưa hoàn tất hoặc giao dịch không thể tiếp tục.

Câu hỏi quan trọng không chỉ là bên nào không thực hiện được cam kết, mà còn là: Vì sao cam kết không được thực hiện? Bên nào có lỗi? Có phải cả hai bên cùng có lỗi? Sự kiện xảy ra có thực sự là bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan hay không?

Nghị quyết số 03/2026/NQ-HĐTP ngày 18/8/2026 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao đã hướng dẫn cụ thể việc xử lý vi phạm thỏa thuận đặt cọc tại Điều 6. Nghị quyết có hiệu lực từ ngày 15/10/2026.

Theo khoản 3 Điều 6, nếu các bên không có thỏa thuận khác về việc xử lý đặt cọc, bên có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết, không được thực hiện hoặc bị vô hiệu có thể phải chịu phạt cọc theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015. Tuy nhiên, nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc nguyên nhân xuất phát từ sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì không phạt cọc theo hướng dẫn này.

Quy định trên đặt ra yêu cầu phải đánh giá nguyên nhân thực tế, thay vì chỉ căn cứ vào việc giao dịch cuối cùng có thành công hay không.

2. Phạt cọc được xác định như thế nào theo Bộ luật Dân sự?

Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 xác định đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền, kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Theo khoản 2 Điều 328, nếu hợp đồng được giao kết và thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại hoặc được trừ vào nghĩa vụ trả tiền, trừ thỏa thuận khác. Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận cọc. Nếu bên nhận cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì phải trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Cần phân biệt ba vấn đề:

• Hoàn trả tài sản đặt cọc: Nghĩa vụ trả lại tài sản đặt cọc khi phát sinh căn cứ hoàn trả.
• Phạt cọc: Hậu quả pháp lý gắn với việc từ chối hoặc không thực hiện cam kết được bảo đảm, theo thỏa thuận và quy định pháp luật áp dụng.
• Bồi thường thiệt hại: Khoản tiền nhằm bù đắp tổn thất được xác định theo căn cứ pháp luật tương ứng.

Không nên đồng nhất việc phải hoàn trả tiền cọc với việc đương nhiên phải trả thêm một khoản phạt cọc. Cũng không thể kết luận chỉ vì hợp đồng không được ký hoặc không thực hiện được mà một bên chắc chắn có lỗi.

Muốn xác định trách nhiệm, trước tiên phải đọc đúng nội dung hợp đồng đặt cọc: tiền cọc bảo đảm việc ký hợp đồng, việc thực hiện hợp đồng hay đồng thời cả hai; thời hạn thực hiện nghĩa vụ; điều kiện hoàn tất thủ tục; và cách xử lý tiền cọc khi giao dịch không thành.

3. Xác định hành vi vi phạm: Phải đối chiếu nghĩa vụ cụ thể của từng bên

Hành vi vi phạm trong tranh chấp đặt cọc phải được đánh giá trên cơ sở nghĩa vụ mà các bên đã cam kết, không chỉ dựa vào lời trình bày một chiều.

3.1. Bên nhận cọc không thực hiện nghĩa vụ đã cam kết

Ví dụ, bên nhận cọc cam kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất, xác nhận mình có quyền định đoạt và hứa ký hợp đồng chuyển nhượng vào ngày cụ thể. Tuy nhiên, đến hạn, người này từ chối ký chỉ vì có người khác trả giá cao hơn.

Nếu các chứng cứ cho thấy bên nhận cọc có khả năng thực hiện cam kết nhưng chủ động từ chối vì lợi ích riêng, đây có thể là căn cứ xác định lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết.

Một trường hợp khác là bên nhận cọc đã nhận tiền nhưng sau đó chuyển nhượng tài sản cho người thứ ba, khiến không thể thực hiện cam kết với bên đặt cọc. Hành vi này cần được xem xét cùng nội dung hợp đồng, quyền định đoạt tài sản và các chứng cứ liên quan để xác định trách nhiệm.

3.2. Bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng

Ví dụ, hai bên đã thống nhất giá chuyển nhượng, tài sản, thời hạn ký hợp đồng và các điều kiện cần thiết. Bên nhận cọc đáp ứng đúng cam kết, nhưng bên đặt cọc tự ý từ chối mua vì giá thị trường giảm.

Nếu không có căn cứ miễn trách nhiệm hoặc thỏa thuận khác, hành vi này có thể dẫn đến việc bên đặt cọc mất cọc theo Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 và hướng dẫn tại Điều 6 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP.

Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp bên đặt cọc không tiếp tục giao dịch đều đương nhiên mất cọc. Cần kiểm tra xem bên nhận cọc có vi phạm trước hay không, điều kiện giao dịch đã được đáp ứng chưa, và việc từ chối có xuất phát từ hành vi hoặc tình trạng pháp lý của tài sản mà bên nhận cọc có trách nhiệm giải quyết hay không.

3.3. Một bên không hoàn thành thủ tục không đồng nghĩa với việc bên đó luôn có lỗi

Trong giao dịch bất động sản, việc cấp giấy chứng nhận, đăng ký biến động, giải quyết hồ sơ hành chính hoặc hoàn tất thủ tục pháp lý có thể phụ thuộc vào cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Nếu bên nhận cọc cam kết hoàn thành thủ tục trong một thời hạn nhưng không đạt được kết quả, cần xác định nguyên nhân cụ thể. Bên đó đã nộp hồ sơ đầy đủ, đúng quy định và thực hiện các biện pháp cần thiết hay chưa? Hồ sơ bị chậm do cơ quan có thẩm quyền hay do bên nhận cọc kê khai sai, thiếu giấy tờ hoặc không thực hiện nghĩa vụ của mình?

Chỉ khi làm rõ các yếu tố này mới có thể đánh giá chính xác lỗi và trách nhiệm phạt cọc.

4. Trường hợp cả hai bên cùng có lỗi: Có phải phạt cọc không?

Theo khoản 3 Điều 6 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP, trường hợp cả hai bên cùng có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết, không được thực hiện hoặc bị vô hiệu thì không phạt cọc theo hướng dẫn tại khoản này.

Ví dụ, bên nhận cọc chưa hoàn tất một thủ tục pháp lý mà mình có nghĩa vụ thực hiện, trong khi bên đặt cọc cũng không chuẩn bị khoản tiền thanh toán theo đúng cam kết. Hai bên đều có hành vi hoặc thiếu sót ảnh hưởng đến khả năng hoàn tất giao dịch.

Trong trường hợp này, Tòa án cần xem xét toàn bộ diễn biến để xác định có thực sự là lỗi của cả hai bên hay không. Không thể chỉ vì mỗi bên đều có một thiếu sót bất kỳ mà kết luận ngay rằng hai bên cùng có lỗi làm giao dịch thất bại.

Cần phân biệt:

• Hai bên đều có hành vi vi phạm nhưng hành vi của một bên không liên quan đến việc hợp đồng không được giao kết hoặc thực hiện.
• Hai bên đều có lỗi và các lỗi đó có quan hệ với việc giao dịch không thành.
• Một bên vi phạm trước, còn bên kia chỉ từ chối thực hiện sau khi quyền lợi của mình bị ảnh hưởng bởi vi phạm đó.

Những tình huống này có thể dẫn đến cách đánh giá pháp lý khác nhau.

Ví dụ thực tế: A nhận cọc của B để bán một thửa đất. A cam kết cung cấp giấy tờ cần thiết và ký hợp đồng vào ngày 30/11. Tuy nhiên, A không cung cấp giấy tờ theo cam kết. Đồng thời, B cũng không chuẩn bị đủ tiền thanh toán theo thời hạn đã thỏa thuận. Nếu tranh chấp xảy ra, cần xác định nghĩa vụ của từng bên, mức độ ảnh hưởng của mỗi hành vi và nguyên nhân trực tiếp khiến giao dịch không thể hoàn tất.

Khi cả hai bên cùng có lỗi theo đúng nghĩa của Nghị quyết, không phạt cọc theo khoản 3 Điều 6. Tuy nhiên, điều này không tự động có nghĩa là mọi nghĩa vụ hoàn trả tài sản, giải quyết thiệt hại hoặc nghĩa vụ khác đều bị loại bỏ. Các vấn đề đó phải được xem xét theo thỏa thuận và quy định pháp luật có liên quan.

5. Bất khả kháng: Khi nào không phải chịu phạt cọc?

Sự kiện bất khả kháng thường được viện dẫn khi một bên không thể thực hiện đúng nghĩa vụ do những sự kiện nằm ngoài khả năng kiểm soát. Tuy nhiên, không phải cứ có khó khăn, thay đổi thị trường hoặc phát sinh sự kiện ngoài dự kiến là được miễn trách nhiệm.

Khoản 1 Điều 156 Bộ luật Dân sự năm 2015 nêu các đặc điểm của sự kiện bất khả kháng gồm: xảy ra một cách khách quan, không thể lường trước và không thể khắc phục mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết, trong khả năng cho phép. Khi áp dụng vào tranh chấp hợp đồng, cần xem xét thêm quy định về trách nhiệm dân sự do vi phạm nghĩa vụ, đặc biệt là Điều 351 Bộ luật Dân sự và các điều khoản cụ thể trong hợp đồng.

Các yếu tố cần làm rõ gồm:

1. Sự kiện có thực sự khách quan và nằm ngoài khả năng kiểm soát hợp lý của bên viện dẫn hay không.
2. Sự kiện có thể được dự liệu tại thời điểm giao kết hợp đồng hay không.
3. Bên có nghĩa vụ đã áp dụng các biện pháp cần thiết để ngăn ngừa, hạn chế hoặc khắc phục hậu quả chưa.
4. Có mối quan hệ trực tiếp giữa sự kiện đó và việc không thể thực hiện nghĩa vụ hay không.
5. Bên viện dẫn có thông báo, phối hợp và cung cấp chứng cứ theo thỏa thuận hoặc quy định pháp luật hay không.

Ví dụ: Sau khi nhận cọc, một sự kiện đặc biệt xảy ra khiến việc thực hiện nghĩa vụ bị cản trở nghiêm trọng và không thể khắc phục dù bên có nghĩa vụ đã áp dụng các biện pháp cần thiết. Nếu đáp ứng các điều kiện pháp luật, sự kiện đó có thể được xem xét là bất khả kháng.

Ngược lại, việc bên mua không vay được ngân hàng, không thu xếp đủ tiền, giá bất động sản giảm hoặc bên bán muốn tăng giá thường không tự động được xem là sự kiện bất khả kháng. Phải đánh giá bản chất sự kiện, nghĩa vụ đã cam kết và mối liên hệ với việc không thực hiện hợp đồng.

Điểm quan trọng là bất khả kháng không chỉ được chứng minh bằng việc nêu tên một sự kiện. Bên viện dẫn phải chứng minh sự kiện và ảnh hưởng thực tế của nó đối với nghĩa vụ cụ thể.

6. Trở ngại khách quan: Trường hợp nào không phải chịu phạt cọc?

Trở ngại khách quan là căn cứ được Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP đề cập riêng với sự kiện bất khả kháng. Trong tranh chấp đặt cọc, việc đánh giá cần tập trung vào hoàn cảnh khách quan thực sự cản trở việc thực hiện nghĩa vụ.

Khoản 3 Điều 6 Nghị quyết đưa ra ví dụ: Các bên đặt cọc để mua bán nhà ở; bên nhận cọc cam kết trong thời hạn ba tháng phải hoàn tất thủ tục để được cấp giấy chứng nhận. Bên nhận cọc đã nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận đúng quy định, nhưng hết thời hạn vẫn chưa được cấp do nguyên nhân từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp này được xác định là trở ngại khách quan và không phải chịu phạt cọc theo hướng dẫn của Nghị quyết.

Từ ví dụ này có thể rút ra một số điểm cần kiểm tra:

• Bên nhận cọc có thực hiện đầy đủ và đúng hạn những việc thuộc trách nhiệm của mình không?
• Hồ sơ đã được nộp đúng cơ quan, đúng trình tự và có tài liệu chứng minh việc tiếp nhận không?
• Việc chậm trễ có xuất phát từ nguyên nhân khách quan của cơ quan có thẩm quyền hay từ thiếu sót của bên nhận cọc?
• Bên nhận cọc có chủ động bổ sung hồ sơ, phản hồi yêu cầu và thực hiện các biện pháp cần thiết để hoàn tất thủ tục không?

Nếu bên nhận cọc chậm nộp hồ sơ, cố tình để thiếu giấy tờ hoặc không thực hiện yêu cầu hợp lệ của cơ quan có thẩm quyền, việc viện dẫn trở ngại khách quan có thể không được chấp nhận.

Cũng cần phân biệt trở ngại khách quan với khó khăn cá nhân. Khó khăn tài chính, thay đổi kế hoạch kinh doanh hoặc phát sinh bất đồng giữa các thành viên gia đình không mặc nhiên là trở ngại khách quan đủ để loại trừ phạt cọc.

7. Chứng cứ nào quyết định việc có phải phạt cọc?

Trong thực tiễn giải quyết tranh chấp, lập luận pháp lý cần đi kèm chứng cứ. Bên yêu cầu phạt cọc hoặc bên cho rằng mình được miễn trách nhiệm cần tập hợp tài liệu tương ứng với từng vấn đề.

Nhóm chứng cứ về thỏa thuận:

• Hợp đồng đặt cọc, phụ lục và văn bản sửa đổi.
• Biên nhận tiền, chứng từ chuyển khoản hoặc tài liệu giao nhận tài sản đặt cọc.
• Tin nhắn, thư điện tử, biên bản làm việc thể hiện nội dung cam kết.
• Tài liệu xác định thời hạn ký hợp đồng, thời hạn hoàn tất thủ tục và điều kiện giao dịch.

Nhóm chứng cứ về hành vi vi phạm và lỗi:

• Thông báo yêu cầu thực hiện nghĩa vụ.
• Văn bản từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
• Tài liệu chứng minh một bên không chuẩn bị tiền, không cung cấp giấy tờ hoặc chuyển nhượng tài sản cho người khác.
• Biên bản thương lượng và các trao đổi xác định nguyên nhân giao dịch không thành.

Nhóm chứng cứ về bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan:

• Văn bản của cơ quan có thẩm quyền.
• Phiếu tiếp nhận hồ sơ, giấy hẹn, yêu cầu bổ sung và tài liệu chứng minh quá trình xử lý.
• Tài liệu xác nhận sự kiện khách quan, thời điểm xảy ra và thời gian ảnh hưởng.
• Chứng cứ cho thấy bên có nghĩa vụ đã chủ động thực hiện các biện pháp cần thiết để khắc phục hoặc hạn chế hậu quả.

Không phải mọi tài liệu đều có giá trị như nhau. Chứng cứ cần được đối chiếu về thời điểm, tính xác thực, nội dung và mối liên hệ với nghĩa vụ trong hợp đồng.

8. Bảng phân biệt các tình huống thường gặp

Bảng trên chỉ là định hướng ban đầu. Kết quả cuối cùng phụ thuộc vào nội dung hợp đồng, chứng cứ và quy định pháp luật áp dụng cho từng vụ việc.

9. Lưu ý khi soạn hợp đồng đặt cọc để hạn chế tranh chấp

Để giảm nguy cơ tranh chấp về lỗi và phạt cọc, hợp đồng nên quy định rõ:

Thứ nhất, mục đích đặt cọc. Ghi rõ đặt cọc để bảo đảm ký hợp đồng, bảo đảm thực hiện hợp đồng hay bảo đảm đồng thời cả hai.

Thứ hai, nghĩa vụ của từng bên. Quy định cụ thể ai phải cung cấp hồ sơ, thực hiện thủ tục, chuẩn bị tiền thanh toán, ký hợp đồng và phối hợp với cơ quan có thẩm quyền.

Thứ ba, thời hạn và điều kiện thực hiện. Không nên chỉ ghi một ngày ký hợp đồng mà không xác định điều kiện pháp lý cần hoàn thành trước thời điểm đó.

Thứ tư, trường hợp khách quan. Quy định nghĩa vụ thông báo, cung cấp chứng cứ, phối hợp khắc phục và cách xử lý thời hạn khi phát sinh sự kiện ngoài khả năng kiểm soát. Thỏa thuận không thể tự động biến mọi khó khăn thành bất khả kháng hoặc loại trừ các điều kiện bắt buộc của pháp luật.

Thứ năm, hậu quả vi phạm. Phân biệt hoàn trả tài sản đặt cọc, phạt cọc, bồi thường thiệt hại, lãi do chậm trả và phạt vi phạm. Không nên gộp tất cả thành một khoản duy nhất nếu chưa làm rõ căn cứ và điều kiện áp dụng.

10. Kết luận về nội dung bài viết

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 và hướng dẫn tại Điều 6 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP, việc xác định phạt cọc phải dựa trên thỏa thuận, nghĩa vụ được bảo đảm, hành vi vi phạm và nguyên nhân khiến hợp đồng không được giao kết, không được thực hiện hoặc bị vô hiệu.

Nếu một bên có lỗi làm giao dịch không thành, bên đó có thể phải chịu phạt cọc. Ngược lại, nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc sự việc xuất phát từ bất khả kháng, trở ngại khách quan thì không phạt cọc theo hướng dẫn tương ứng của Nghị quyết. Tuy nhiên, việc miễn phạt cọc không đồng nghĩa với việc mọi nghĩa vụ hoàn trả hoặc trách nhiệm pháp lý khác đều tự động chấm dứt.

Đối với từng vụ việc, cần phân tích riêng mục đích đặt cọc, nội dung cam kết, chuỗi sự kiện, lỗi của từng bên và chứng cứ về nguyên nhân khách quan. Đây là cơ sở để xác định đúng quyền lợi, nghĩa vụ và phương án giải quyết tranh chấp.

GIỚI THIỆU CÔNG TY LUẬT TNHH 911

Công ty Luật TNHH 911 – Luật sư Vũ Ngọc Dũng tư vấn pháp luật về hợp đồng đặt cọc, hợp đồng chuyển nhượng bất động sản, hợp đồng kinh tế và các giao dịch dân sự, thương mại. Dịch vụ bao gồm rà soát và soạn thảo hợp đồng, đánh giá rủi ro pháp lý, tư vấn phương án thương lượng, giải quyết tranh chấp và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng theo quy định pháp luật.

Website: http://hopdongkinhte.vn

Thông tin liên hệ: Vui lòng tham khảo thông tin chính thức được công bố trên website của Công ty Luật TNHH 911.

#PhatCoc #HopDongDatCoc #TranhChapDatCoc #NghiQuyet032026NQHDTP #BoLuatDanSu2015 #BatKhaKhang #TroNgaiKhachQuan #BoiThuongThietHai #HopDongChuyenNhuongDat #LuatSu911