ĐẶT CỌC MUA NHÀ, ĐẤT: 9 ĐIỂM PHÁP LÝ BẠN NHẤT ĐỊNH PHẢI BIẾT!
Bạn đặt cọc 500 triệu đồng mua đất. Đến ngày ký hợp đồng, bên bán đổi ý, không bán nữa. Bạn có được nhận lại tiền và yêu cầu trả thêm 500 triệu đồng không?
Câu trả lời phụ thuộc vào thỏa thuận, nguyên nhân vi phạm và quy định pháp luật áp dụng.
Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP, được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 18/8/2026, có hiệu lực từ ngày 15/10/2026, hướng dẫn nhiều vấn đề quan trọng về tranh chấp đặt cọc.
9 nội dung đáng chú ý:
1. Hình thức đặt cọc: Có thể lập hợp đồng riêng hoặc ghi điều khoản đặt cọc trong hợp đồng chính.
2. Hiệu lực đặt cọc: Hợp đồng chính không được ký, không thực hiện được hoặc bị vô hiệu không đồng nghĩa với việc hợp đồng đặt cọc đương nhiên vô hiệu.
3. Quyền của người thứ ba: Cần chú ý tình trạng pháp lý của tài sản, hiệu lực đối kháng và thứ tự ưu tiên thanh toán.
4. Tài sản đặt cọc: Không chỉ là tiền mà còn có thể là kim khí quý, đá quý hoặc tài sản có giá trị khác theo quy định.
5. Phạt cọc: Bên nhận cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng có thể phải hoàn trả tiền cọc và trả thêm khoản tương đương giá trị tài sản đặt cọc. Ngược lại, bên đặt cọc từ chối thực hiện có thể mất cọc.
6. Trường hợp không phạt cọc: Sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan có thể là căn cứ không phạt cọc nếu đáp ứng điều kiện theo Nghị quyết.
7. Phạt cọc và bồi thường: Cần phân biệt phạt cọc, phạt vi phạm hợp đồng, bồi thường thiệt hại và tiền lãi. Mỗi khoản có điều kiện áp dụng riêng.
8. Thẩm quyền Tòa án: Phải xác định đúng Tòa án có thẩm quyền, đặc biệt với tranh chấp liên quan đến bất động sản hoặc văn bản công chứng.
9. Thời hiệu khởi kiện: Yêu cầu phạt cọc, bồi thường thiệt hại, tuyên bố giao dịch vô hiệu và đòi lại tài sản đặt cọc có thể áp dụng những quy định khác nhau.
GÓC NHÌN LUẬT SƯ
Khi lập hợp đồng đặt cọc, đừng chỉ ghi số tiền và thời hạn. Hãy quy định rõ mục đích đặt cọc, điều kiện giao kết hợp đồng chính, trách nhiệm của từng bên, trường hợp hoàn trả, mất cọc, phạt cọc và cách xử lý khi giao dịch không thể thực hiện.
Khi tranh chấp phát sinh, cần xác định đúng hiệu lực thỏa thuận, nguyên nhân vi phạm, trách nhiệm của các bên và thời hiệu khởi kiện.
Tôi là Luật sư Vũ Ngọc Dũng – Luật sư 911. Theo dõi để cập nhật kiến thức pháp luật kinh doanh và bất động sản, bảo vệ quyền lợi của bạn trong các giao dịch có giá trị lớn.
Bạn đã từng gặp tranh chấp đặt cọc chưa? Hãy chia sẻ tình huống của mình ở phần bình luận.
#DatCoc, #TranhChapDatCoc, #NghiQuyet032026NQHDTP, #PhapLuatBatDongSan, #BoLuatDanSu, #LuatSu911, #TuVanPhapLuat
