ĐẶT CỌC: 9 ĐIỂM PHÁP LÝ QUAN TRỌNG TỪ NGÀY 15/10/2026
Ngày 18/8/2026, Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao ban hành Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP, hướng dẫn áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp về đặt cọc. Nghị quyết có hiệu lực từ ngày 15/10/2026.
1. Hình thức đặt cọc: Có thể lập hợp đồng riêng hoặc ghi điều khoản đặt cọc trong hợp đồng chính. Pháp luật không bắt buộc mọi thỏa thuận đặt cọc phải lập thành một văn bản riêng, trừ trường hợp pháp luật yêu cầu hình thức văn bản hoặc các bên có thỏa thuận khác. Dù lập riêng hay ghi trong hợp đồng chính, nội dung vẫn phải thể hiện được tài sản đặt cọc, mục đích đặt cọc, nghĩa vụ được bảo đảm, thời hạn thực hiện và hậu quả khi một bên vi phạm.
2. Khi nào hợp đồng đặt cọc có hiệu lực: Thỏa thuận đặt cọc có hiệu lực khi đáp ứng các điều kiện tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015: chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp; các bên hoàn toàn tự nguyện; mục đích và nội dung không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; hình thức phù hợp với quy định pháp luật. Nếu pháp luật yêu cầu công chứng, chứng thực hoặc văn bản thì phải tuân thủ yêu cầu đó.
3. Khi nào hợp đồng đặt cọc vô hiệu: Hợp đồng đặt cọc có thể vô hiệu nếu người ký không có thẩm quyền hoặc không đủ năng lực; giao dịch bị nhầm lẫn, lừa dối, đe dọa, cưỡng ép; mục đích hoặc nội dung vi phạm điều cấm của luật; giả tạo; vi phạm quy định bắt buộc về hình thức mà không được khắc phục trong thời hạn luật định; hoặc tài sản, quyền tài sản dùng để đặt cọc không thuộc quyền định đoạt hợp pháp của bên đặt cọc. Khi xem xét vô hiệu, phải đánh giá chính thỏa thuận đặt cọc, không chỉ căn cứ vào việc hợp đồng chính có được giao kết hay không.
4. Hợp đồng chính vô hiệu: Hợp đồng chính không được giao kết, không thực hiện được hoặc bị vô hiệu không đồng nghĩa với việc thỏa thuận đặt cọc đương nhiên vô hiệu. Nếu thỏa thuận đặt cọc độc lập đáp ứng Điều 117 Bộ luật Dân sự và nhằm bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, thì vẫn có thể có hiệu lực để giải quyết việc hoàn trả tiền cọc, mất cọc, phạt cọc hoặc bồi thường thiệt hại. Tuy nhiên, nếu nguyên nhân hợp đồng chính vô hiệu xuất phát từ chính nội dung, mục đích trái pháp luật của thỏa thuận đặt cọc thì phải xem xét hiệu lực của đặt cọc theo quy định về giao dịch vô hiệu.
5. Khi nào không được phạt cọc: Không phải mọi trường hợp giao dịch không hoàn tất đều phát sinh phạt cọc. Có thể không áp dụng phạt cọc khi các bên đã thỏa thuận không phạt cọc; không xác định được bên nào từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng; việc không thực hiện do lỗi của cả hai bên; có sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan đáp ứng điều kiện pháp luật; hoặc bên yêu cầu phạt cọc không chứng minh được nghĩa vụ được bảo đảm và hành vi vi phạm. Cũng cần phân biệt trường hợp chỉ đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng với trường hợp đặt cọc để bảo đảm cả việc thực hiện hợp đồng.
6. Khi nào mất cọc, khi nào phải trả cọc gấp đôi: Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng trái với cam kết thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc, trừ khi có thỏa thuận hoặc quy định khác. Nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì về nguyên tắc phải hoàn trả tài sản đặt cọc và trả thêm khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc. Nếu giao dịch chấm dứt theo thỏa thuận hoặc không thực hiện được do nguyên nhân không thuộc lỗi của bên nào, việc xử lý tiền cọc thực hiện theo thỏa thuận và quy định pháp luật áp dụng.
7. Tài sản đặt cọc: Có thể là tiền, kim khí quý, đá quý hoặc tài sản có giá trị khác theo quy định. Giá trị đặt cọc có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Các bên nên ghi rõ số lượng, giá trị, thời điểm giao nhận và chứng từ chứng minh việc giao cọc.
8. Quyền của người thứ ba, lãi và bồi thường thiệt hại: Hướng dẫn xác định hiệu lực đối kháng, quyền đối với tài sản đặt cọc và thứ tự ưu tiên thanh toán. Tùy trường hợp, bên bị vi phạm có thể yêu cầu hoàn trả tiền cọc, phạt cọc, tiền lãi và bồi thường thiệt hại nếu chứng minh được thiệt hại thực tế, quan hệ nhân quả và lỗi của bên vi phạm. Không mặc nhiên được cộng dồn mọi khoản nếu pháp luật hoặc thỏa thuận không cho phép.
9. Thẩm quyền và thời hiệu khởi kiện: Cần xác định đúng Tòa án có thẩm quyền, nhất là tranh chấp đặt cọc liên quan đến bất động sản hoặc hợp đồng đặt cọc đã được công chứng. Đồng thời phải phân biệt yêu cầu phạt cọc, bồi thường thiệt hại, tuyên bố giao dịch vô hiệu và yêu cầu đòi lại tài sản đặt cọc. Đặc biệt, yêu cầu đòi lại tài sản đặt cọc thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 155 Bộ luật Dân sự không áp dụng thời hiệu khởi kiện.
GÓC NHÌN PHÁP LÝ
Hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải lập riêng nếu pháp luật không yêu cầu. Điều quan trọng là thỏa thuận phải đáp ứng điều kiện có hiệu lực tại Điều 117 Bộ luật Dân sự, thể hiện rõ mục đích bảo đảm, nghĩa vụ của từng bên và hậu quả pháp lý khi vi phạm.
Hợp đồng chính vô hiệu cũng không làm hợp đồng đặt cọc tự động vô hiệu. Khi tranh chấp xảy ra, cần tách riêng hai vấn đề: hiệu lực của hợp đồng chính và hiệu lực của thỏa thuận đặt cọc. Chỉ khi xác định được bên nào có lỗi, nghĩa vụ nào được bảo đảm, nguyên nhân giao dịch không thực hiện được và thỏa thuận có đáp ứng Điều 117 hay không mới có thể kết luận bên nào mất cọc, bên nào được phạt cọc hoặc có phải hoàn trả tiền cọc.
Lưu ý: Cần đối chiếu toàn văn Nghị quyết và hồ sơ cụ thể trước khi áp dụng vào từng vụ việc.
#DatCoc, #TranhChapDatCoc, #NghiQuyet032026NQHDTP, #BoLuatDanSu, #PhapLuatKinhDoanh, #LuatSu911, #TuVanPhapLuat
