Phạt cọc và bồi thường thiệt hại, phạt cọc và phạt vi phạm hợp đồng, lãi chậm trả tiền cọc, Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP, Điều 328 Bộ luật Dân sự, khởi kiện tranh chấp đặt cọc.
1. Có được yêu cầu đồng thời phạt cọc, phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và lãi chậm trả?
Trong tranh chấp đặt cọc mua bán nhà đất, một bên có thể yêu cầu bên còn lại hoàn trả tiền cọc, chịu phạt cọc, phạt vi phạm hợp đồng, bồi thường thiệt hại và trả lãi do chậm hoàn trả tiền. Tuy nhiên, không phải mọi khoản tiền đều có thể cộng dồn.
Điều 6 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP hướng dẫn riêng cách xử lý phạt cọc, lãi, bồi thường thiệt hại và phạt vi phạm. Khi áp dụng, cần đọc đồng thời Điều 328, Điều 357, Điều 418, Điều 419 và Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015.
Nguyên tắc quan trọng là phải phân biệt bản chất pháp lý của từng khoản tiền, hành vi làm phát sinh trách nhiệm và thỏa thuận cụ thể giữa các bên.
2. Phạt cọc theo Điều 328 Bộ luật Dân sự
Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng được bảo đảm thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận cọc; nếu bên nhận cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì phải trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Ví dụ, A đặt cọc 500 triệu đồng mua đất của B. Nếu B thuộc trường hợp phải chịu phạt cọc theo quy định và không có thỏa thuận khác, B có thể phải trả lại 500 triệu đồng tiền cọc và thêm 500 triệu đồng tiền phạt cọc.
Cần tách bạch hai khoản này: 500 triệu đồng đầu tiên là nghĩa vụ hoàn trả tài sản đặt cọc; 500 triệu đồng tiếp theo là khoản phạt cọc.
Khoản 2 Điều 6 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP còn hướng dẫn rằng nếu mức phạt cọc được thỏa thuận vượt quá giá trị hợp đồng được bảo đảm giao kết hoặc thực hiện, Tòa án xem xét quyết định mức phạt cọc không vượt quá giá trị hợp đồng tại thời điểm xét xử sơ thẩm. Vì vậy, điều khoản phạt cọc cần được soạn thảo rõ ràng, không nên chỉ ghi một con số mà bỏ qua giới hạn pháp lý có thể áp dụng.
3. Phạt cọc và bồi thường thiệt hại: Có thể áp dụng đồng thời
Khoản 5 Điều 6 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP hướng dẫn: nếu các bên không có thỏa thuận khác, khi một bên yêu cầu cả phạt cọc và bồi thường thiệt hại theo Điều 419 Bộ luật Dân sự, Tòa án xem xét chấp nhận cả hai yêu cầu.
Đây là điểm đặc biệt quan trọng. Phạt cọc không mặc nhiên thay thế hoặc loại trừ quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Tuy nhiên, bồi thường thiệt hại phải có căn cứ. Theo Điều 419 Bộ luật Dân sự, người có quyền có thể yêu cầu bồi thường lợi ích mà lẽ ra mình được hưởng từ hợp đồng và các chi phí phát sinh do việc không hoàn thành nghĩa vụ, nhưng không được tính trùng lặp cho cùng một tổn thất.
Ví dụ, A đặt cọc 500 triệu đồng để mua đất. B vi phạm cam kết, khiến giao dịch không thể hoàn tất. Ngoài yêu cầu hoàn trả tiền cọc và phạt cọc, A yêu cầu bồi thường 60 triệu đồng chi phí hợp lý đã phát sinh để chuẩn bị giao dịch. A cần cung cấp chứng từ và chứng minh mối liên hệ giữa khoản chi phí đó với việc giao dịch không hoàn tất. Nếu khoản tiền không có chứng cứ hoặc không đáp ứng điều kiện bồi thường, Tòa án có thể không chấp nhận.
Do đó, yêu cầu phạt cọc và bồi thường thiệt hại có thể đồng thời được chấp nhận, nhưng không có nghĩa mọi khoản chi phí mà bên bị vi phạm tự kê khai đều được bồi thường.
4. Phạt cọc và phạt vi phạm hợp đồng: Không mặc nhiên được cộng dồn
Điều 418 Bộ luật Dân sự năm 2015 điều chỉnh phạt vi phạm hợp đồng. Khoản tiền này phát sinh trên cơ sở thỏa thuận giữa các bên, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Trong khi đó, phạt cọc được điều chỉnh bởi Điều 328 Bộ luật Dân sự. Hai chế định có căn cứ và chức năng pháp lý riêng, nhưng khi cùng được yêu cầu đối với một hành vi, phải xem xét hướng dẫn cụ thể của Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP.
Khoản 6 Điều 6 Nghị quyết quy định: nếu các bên thỏa thuận khi một bên vi phạm nghĩa vụ thì vừa phải chịu phạt cọc vừa phải chịu phạt vi phạm theo Điều 418 Bộ luật Dân sự, Tòa án xem xét chấp nhận yêu cầu phạt cọc và không chấp nhận yêu cầu phạt vi phạm đó.
Ví dụ, hợp đồng đặt cọc quy định B phải trả lại tiền cọc, chịu phạt cọc và chịu thêm khoản phạt vi phạm bằng 10% giá trị hợp đồng nếu B từ chối bán đất. Nếu yêu cầu thuộc đúng trường hợp khoản 6 Điều 6 điều chỉnh, không thể mặc nhiên cộng cả phạt cọc và phạt vi phạm cho hành vi đó.
Cần phân biệt tình huống này với việc hợp đồng chính có một nghĩa vụ độc lập khác bị vi phạm sau khi hợp đồng đã được giao kết. Trong trường hợp đó, phải xem xét bản chất nghĩa vụ, nội dung thỏa thuận và phạm vi áp dụng của Nghị quyết; không thể chỉ căn cứ vào tên gọi “phạt vi phạm” để kết luận.
5. Phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại theo Điều 418
Khoản 3 Điều 418 Bộ luật Dân sự quy định các bên có thể thỏa thuận bên vi phạm chỉ phải chịu phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại, hoặc vừa phải chịu phạt vi phạm vừa phải bồi thường thiệt hại.
Nếu có thỏa thuận phạt vi phạm nhưng không thỏa thuận về việc vừa phạt vừa bồi thường, bên vi phạm chỉ phải chịu phạt vi phạm theo quy định này.
Quy tắc trên cần được phân biệt với trường hợp phạt cọc theo Điều 328 và hướng dẫn riêng tại khoản 5, khoản 6 Điều 6 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP. Khi xây dựng yêu cầu khởi kiện, phải xác định khoản tiền được yêu cầu là phạt cọc hay phạt vi phạm theo hợp đồng, không nên dùng hai khái niệm thay thế cho nhau.
6. Lãi chậm trả tiền cọc: Tính trên khoản nào và từ ngày nào?
Điều 357 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định trách nhiệm do chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Khoản 4 Điều 6 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP hướng dẫn Tòa án xem xét chấp nhận yêu cầu tính lãi đối với khoản tiền đặt cọc theo Điều 357.
Theo hướng dẫn này, lãi đối với khoản tiền đặt cọc được tính từ ngày tiếp theo liền kề của ngày phát sinh nghĩa vụ hoàn trả tiền đặt cọc. Nghị quyết không chấp nhận yêu cầu tính lãi đối với khoản tiền phạt cọc, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác hoặc các bên có thỏa thuận khác.
Ví dụ, B phải hoàn trả 500 triệu đồng tiền cọc cho A vào ngày 30/6/2026 nhưng không trả đúng hạn. Nếu nghĩa vụ hoàn trả phát sinh vào ngày này, thời điểm bắt đầu tính lãi theo hướng dẫn là ngày 1/7/2026, trừ trường hợp có căn cứ khác theo pháp luật hoặc thỏa thuận hợp pháp.
Lãi chậm trả không đồng nghĩa với phạt cọc. Khi tính lãi, cần xác định số tiền gốc còn phải hoàn trả, thời gian chậm trả và lãi suất áp dụng theo Điều 357, Điều 468 Bộ luật Dân sự và thỏa thuận hợp pháp của các bên.
7. Bảng tổng hợp điều kiện áp dụng đồng thời
| Các khoản yêu cầu | Có thể áp dụng đồng thời? | Điều kiện, giới hạn chính |
|---|---|---|
| Hoàn trả tiền cọc và phạt cọc | Có thể | Có căn cứ phát sinh nghĩa vụ hoàn trả và phạt cọc |
| Phạt cọc và bồi thường thiệt hại | Có thể | Theo khoản 5 Điều 6 Nghị quyết nếu không có thỏa thuận khác; thiệt hại phải có căn cứ và không trùng lặp |
| Phạt cọc và phạt vi phạm cho cùng trường hợp được quy định | Không mặc nhiên | Khoản 6 Điều 6 hướng dẫn chấp nhận phạt cọc, không chấp nhận phạt vi phạm tương ứng |
| Phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại | Có thể theo Điều 418 | Phải xem xét thỏa thuận về việc áp dụng đồng thời và quy định pháp luật chuyên ngành nếu có |
| Hoàn trả tiền cọc và lãi chậm trả | Có thể | Nghĩa vụ hoàn trả đã phát sinh, bên có nghĩa vụ chậm trả và lãi được tính đúng căn cứ |
| Lãi trên tiền phạt cọc | Không mặc nhiên | Không chấp nhận theo khoản 4 Điều 6, trừ ngoại lệ pháp luật hoặc thỏa thuận |
8. Cách xây dựng điều khoản hợp đồng và yêu cầu khởi kiện
Hợp đồng đặt cọc nên quy định riêng mục đích đặt cọc, nghĩa vụ của từng bên, thời hạn thực hiện, điều kiện hoàn trả và hậu quả vi phạm. Nếu có điều khoản về phạt vi phạm trong hợp đồng chính, cần xác định rõ nghĩa vụ nào được bảo đảm, hành vi nào làm phát sinh phạt vi phạm và mối quan hệ với điều khoản phạt cọc.
Khi khởi kiện, nên tách các yêu cầu thành từng khoản:
- Hoàn trả tiền cọc còn thiếu.
- Phạt cọc theo Điều 328 Bộ luật Dân sự và thỏa thuận hợp pháp.
- Bồi thường từng khoản thiệt hại, kèm chứng cứ.
- Phạt vi phạm nếu có căn cứ và không thuộc trường hợp bị loại trừ theo hướng dẫn áp dụng.
- Lãi chậm trả đối với khoản tiền đủ điều kiện tính lãi.
Cách trình bày này giúp Tòa án xác định đúng căn cứ pháp lý và tránh yêu cầu trùng lặp.
9. Kết luận
Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP không cho phép cộng dồn mọi khoản tiền chỉ vì một bên vi phạm hợp đồng đặt cọc. Phạt cọc và bồi thường thiệt hại có thể được yêu cầu đồng thời theo khoản 5 Điều 6; nhưng phạt cọc và phạt vi phạm cho cùng trường hợp thuộc khoản 6 Điều 6 không mặc nhiên được cộng dồn. Lãi chậm trả phải được tính riêng trên khoản tiền đặt cọc phải hoàn trả, theo đúng thời điểm và căn cứ pháp luật.
Khi soạn hợp đồng hoặc khởi kiện, điều quan trọng là phân loại đúng từng yêu cầu, xác định đúng hành vi vi phạm và cung cấp chứng cứ cho từng khoản tiền.
GIỚI THIỆU CÔNG TY LUẬT TNHH 911
Công ty Luật TNHH 911 – Luật sư Vũ Ngọc Dũng tư vấn và hỗ trợ soạn thảo, rà soát hợp đồng đặt cọc, hợp đồng chuyển nhượng bất động sản, hợp đồng kinh tế; đánh giá rủi ro pháp lý; xác định căn cứ phạt cọc, bồi thường thiệt hại và lãi chậm trả; tư vấn thương lượng, giải quyết tranh chấp và xây dựng hồ sơ khởi kiện.
Website: http://hopdongkinhte.vn
Thông tin liên hệ: Vui lòng tham khảo thông tin chính thức được công bố trên website của Công ty Luật TNHH 911.
#PhatCoc #PhatViPhamHopDong #BoiThuongThietHai #LaiChamTra #NghiQuyet032026NQHDTP #HopDongDatCoc #TranhChapDatCoc #BoLuatDanSu2015 #HopDongKinhTe #LuatSu911
