Đối với khoản lãi cọc vừa đặt vừa phạt cọc vừa bồi thường thiệt hại vừa phạt vi phạm và vừa tính lãi suất. Đối với bên vi phạm có được không? Theo nghị quyết 03/2026 thì thế nào?
Không thể mặc nhiên yêu cầu bên vi phạm phải chịu đồng thời cả 5 khoản: hoàn trả tiền cọc, phạt cọc, bồi thường thiệt hại, phạt vi phạm hợp đồng và lãi suất.
Theo nội dung Điều 6 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP mà anh đang nghiên cứu, phải phân biệt từng khoản và điều kiện áp dụng.
Lưu ý: Nghị quyết có hiệu lực từ 15/10/2026, nên tại ngày 11/10/2026 vẫn chưa có hiệu lực thi hành.
1. Phân tích từng khoản
| Khoản yêu cầu | Có thể yêu cầu không? | Điều kiện và giới hạn |
|---|---|---|
| 1. Hoàn trả tiền cọc | Có thể | Khi phát sinh nghĩa vụ hoàn trả theo thỏa thuận hoặc quy định pháp luật. |
| 2. Phạt cọc | Có thể | Phải xác định bên vi phạm, hành vi vi phạm, thỏa thuận đặt cọc và trường hợp pháp luật không loại trừ chế tài này. |
| 3. Bồi thường thiệt hại | Có thể đồng thời với phạt cọc | Phải có căn cứ phát sinh trách nhiệm bồi thường và chứng minh thiệt hại thực tế, quan hệ nhân quả cùng các điều kiện luật định. |
| 4. Phạt vi phạm hợp đồng | Không mặc nhiên được cộng thêm | Theo hướng dẫn tại Nghị quyết, nếu phạt vi phạm hợp đồng nhằm xử lý chính hành vi đã áp dụng phạt cọc, không được mặc nhiên thu thêm khoản phạt vi phạm đó. |
| 5. Lãi suất | Có thể trong trường hợp phù hợp | Phải xác định đây là lãi theo thỏa thuận hay lãi do chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền; không được tự động tính lãi trên mọi khoản chế tài. |
2. Có thể vừa phạt cọc vừa bồi thường thiệt hại không?
Có, nếu đáp ứng điều kiện áp dụng của từng khoản. Ví dụ: Bên bán nhận cọc 500 triệu đồng nhưng từ chối giao kết hợp đồng chuyển nhượng trái cam kết. Bên mua có thể yêu cầu:
-
Hoàn trả 500 triệu đồng tiền cọc;
-
Khoản phạt cọc theo thỏa thuận hoặc quy định áp dụng;
-
Bồi thường thiệt hại có căn cứ, chẳng hạn chi phí hợp lý phát sinh do hành vi vi phạm, nếu đáp ứng điều kiện luật định.
Tuy nhiên, không được coi mọi khoản chi phí hoặc tổn thất do bên mua tự kê khai đều đương nhiên là thiệt hại được bồi thường. Phải có tài liệu chứng minh và tránh yêu cầu trùng lặp cho cùng một tổn thất.
3. Có được vừa phạt cọc, vừa phạt vi phạm, vừa tính lãi không?
Cần tách hai vấn đề:
Thứ nhất, phạt cọc và phạt vi phạm hợp đồng. Nếu cả hai cùng xử lý một hành vi vi phạm, hướng dẫn tại Nghị quyết không cho phép mặc nhiên cộng dồn hai khoản. Nếu là các nghĩa vụ độc lập, cần xem xét riêng nội dung thỏa thuận và căn cứ pháp luật.
Thứ hai, tiền lãi. Phải xác định rõ thời điểm phát sinh nghĩa vụ hoàn trả tiền cọc. Lãi do chậm trả tiền cọc không đồng nhất với tiền phạt cọc. Theo nội dung Nghị quyết được anh cung cấp, lãi được xem xét trên khoản tiền cọc phải hoàn trả kể từ ngày tiếp theo ngày phát sinh nghĩa vụ hoàn trả; không mặc nhiên tính lãi trên khoản tiền phạt cọc, trừ trường hợp có căn cứ pháp luật hoặc thỏa thuận phù hợp.
4. Kết luận áp dụng cho hợp đồng đặt cọc mua bán đất
Có thể xây dựng yêu cầu theo hướng:
-
Tiền cọc phải hoàn trả;
-
Phạt cọc, nếu đủ điều kiện;
-
Bồi thường thiệt hại, nếu chứng minh được căn cứ và mức thiệt hại;
-
Lãi chậm trả, nếu nghĩa vụ trả tiền đã đến hạn và có căn cứ tính lãi;
-
Phạt vi phạm hợp đồng, chỉ xem xét khi đáp ứng điều kiện và không bị loại trừ bởi quy tắc xử lý hành vi đã áp dụng phạt cọc.
Như vậy, không phải cứ có năm điều khoản trong hợp đồng là bên bị vi phạm được nhận đủ cả năm khoản. Tòa án sẽ xem xét bản chất từng khoản, hành vi làm phát sinh trách nhiệm, thỏa thuận của các bên và quy định áp dụng, đồng thời loại trừ việc cộng dồn chế tài không được pháp luật chấp nhận.
