Vừa đặt cọc vừa phạt vi phạm hopej đồng được không? Theo nghị quyết 03/2026/HĐTP này?
Có thể thỏa thuận vừa đặt cọc vừa phạt vi phạm hợp đồng, nhưng không phải cứ ghi cả hai khoản trong hợp đồng là đương nhiên được Tòa án chấp nhận đồng thời. Cần phân biệt bản chất của từng khoản, hành vi vi phạm và quy định áp dụng.
Đối với Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP mà anh đang nghiên cứu, cần lưu ý Nghị quyết được nêu là có hiệu lực từ ngày 15/10/2026; hôm nay là ngày 11/10/2026, nên chưa đến ngày có hiệu lực.
1. Theo Nghị quyết, nếu cùng một hành vi vi phạm thì xử lý thế nào?
Theo nội dung Điều 6 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP được công bố, trường hợp các bên thỏa thuận vừa phạt cọc, vừa phạt vi phạm hợp đồng đối với cùng một hành vi vi phạm, hướng giải quyết là:
-
Chấp nhận phạt cọc theo thỏa thuận và quy định áp dụng.
-
Không chấp nhận phạt vi phạm hợp đồng đối với chính hành vi đó.
Nói cách khác, không thể mặc nhiên cộng dồn hai khoản phạt chỉ vì hợp đồng ghi nhận cả hai.
2. Phân biệt các trường hợp
|
Cách thỏa thuận |
Hướng xử lý |
|---|---|
|
Bên mua bỏ cọc trái cam kết; hợp đồng quy định mất cọc và đồng thời phạt thêm một khoản tiền vì chính việc bỏ cọc |
Theo hướng dẫn nêu trên, áp dụng phạt cọc, không cộng thêm phạt vi phạm cho cùng hành vi |
|
Bên bán nhận cọc nhưng từ chối giao kết hợp đồng; thỏa thuận áp dụng chế tài phạt cọc và phạt vi phạm cho cùng hành vi |
Không mặc nhiên được cộng cả hai; cần xác định chế tài phạt cọc được thỏa thuận và điều kiện áp dụng |
|
Một hành vi vi phạm nghĩa vụ đặt cọc, một hành vi khác vi phạm nghĩa vụ độc lập trong hợp đồng chính |
Phải phân tích riêng từng nghĩa vụ, hành vi và điều khoản. Không nên kết luận rằng mọi trường hợp đều chỉ được áp dụng một khoản phạt |
|
Hợp đồng chỉ quy định phạt vi phạm, không có thỏa thuận đặt cọc hợp lệ |
Không thể tự động áp dụng chế tài phạt cọc theo Điều 328 Bộ luật Dân sự |
3. Cách soạn hợp đồng để hạn chế tranh chấp
Nếu mục tiêu là bảo vệ quyền lợi khi giao dịch mua bán nhà đất, tôi đề xuất:
-
Quy định rõ tiền đặt cọc bảo đảm việc gì: giao kết hợp đồng chuyển nhượng, thực hiện hợp đồng hay cả hai.
-
Quy định rõ chế tài phạt cọc: trường hợp bên mua từ chối giao kết hoặc thực hiện; trường hợp bên bán từ chối giao kết hoặc thực hiện.
-
Tách các vi phạm độc lập: chẳng hạn chậm bàn giao hồ sơ, chậm hoàn trả tiền, vi phạm nghĩa vụ bảo mật hoặc nghĩa vụ khác. Chỉ quy định phạt riêng khi có căn cứ pháp luật và điều kiện áp dụng phù hợp.
-
Không ghi một điều khoản chung rằng bên vi phạm phải chịu đồng thời mọi loại phạt, vì điều khoản như vậy không bảo đảm Tòa án sẽ chấp nhận cộng dồn.
Kết luận: Theo hướng dẫn tại Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP, khi phạt cọc và phạt vi phạm hợp đồng cùng nhắm đến một hành vi vi phạm, không nên thiết kế hợp đồng theo hướng đương nhiên thu cả hai khoản. Nếu hai khoản gắn với các hành vi độc lập, phải đánh giá riêng từng trường hợp; không thể suy rộng quy tắc trên thành lệnh cấm áp dụng đồng thời trong mọi tình huống. Nghị quyết có hiệu lực từ ngày 15/10/2026
