Pháp luật về đầu tư , xây dựng
1. Pháp luật đầu tư :
Trong những năm qua, cùng với đường lối phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN, những quy định của pháp luật Việt Nam về đầu tư đã phát huy vai trò quan trọng trong việc thu hút đầu tư trong và ngoài nước, góp phần tạo ra tốc độ tăng trưởng ấn tượng cho nền kinh tế.
Ngày 29/11/2005, tại kỳ họp thứ 8 Quốc hội khoá XI đã thông qua Luật Đầu tư.
Đây là thông điệp quan trọng của Việt Nam trong việc cam kết tiếp tục phát triển kinh tế theo hướng thị trường; xoá bỏ những biệt lệ giữa đầu tư nước ngoài và đầu tư trong nước đồng thời quy định về đầu tư ra nước ngoài của các nhà đầu tư Việt Nam đã mở ra những cơ hội đối với các nhà đầu tư, cải thiện môi trường đầu tư phù hợp với những cam kết quốc tế Việt Nam và thông lệ quốc tế. Trong Luật này, có một số điểm đáng lưu ý sau đây:
+ Về chính sách đầu tư:
– Tại Điều 4 của Luật Đầu tư thì chính sách về đầu tư của Nhà nước ta như sau: Nhà đầu tư được đầu tư trong các lĩnh vực và ngành, nghề mà pháp luật không cấm; được tự chủ và quyết định hoạt động đầu tư theo quy định của pháp luật Việt Nam.
Nhà nước đối xử bình đẳng trước pháp luật đối với các nhà đầu tư thuộc mọi thành phần kinh tế, giữa đầu tư trong nước và đầu tư nước ngoài; khuyến khích và tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động đầu tư.
Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sở hữu tài sản, vốn đầu tư, thu nhập và các quyền, lợi ích hợp pháp khác của nhà đầu tư; thừa nhận sự tồn tại và phát triển lâu dài của các hoạt động đầu tư.
Nhà nước khuyến khích và có chính sách ưu đãi đối với đầu tư vào các lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư.
+ Quy định về quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư:
Luật Đầu tư của Việt Nam không phân biệt nhà đầu tư trong nước với nhà đầu tư nước ngoài. Các nhà đầu tư thuộc mọi thành phần kinh tế đều bình đẳng trong đầu tư và kinh doanh.
– Quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư : Tại Điều 18 của Luật quy định về việc thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất : Nhà đầu tư có dự án đầu tư được thế chấp quyền sử dụng và tài sản gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn thực hiện dự án theo quy định của pháp luật.
– Trong ưu đãi đầu tư, tại Điều 36 quy định : Thời hạn sử dụng đất của dự án đầu tư không quá 50 năm ; đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế-xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế-xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, thuê đất không quá 70 năm ; Khi hết thời hạn sử dụng đất, nếu nhà đầu tư chấp hành đúng pháp luật về đất đai và có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất thì sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét gia hạn sử dụng đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt ; Nhà đầu tư đầu tư trong lĩnh vực ưu đãi đầu tư, địa bàn ưu đãi đầu tư được miễn, giảm tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về thuế.
– Triển khai thực hiện dự án, Điều 55 và 56 quy định :
+ Thuê, giao nhận đất thực hiện dự án : Đối với dự án đầu tư có yêu cầu sử dụng đất, nhà đầu tư liên hệ với cơ quan quản lý đất đai có thẩm quyền nơi thực hiện dự án để thực hiện thủ tục giao đất hợp đồng thuê đất ; Trình tự, thủ tục giao đất, thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai ; Trong trường hợp nhà đầu tư đã được bàn giao đất mà không tiến hành triển khai dự án trong thời hạn quy định hợp đồng sử dụng đất sai mục đích thì bị thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai và bị thu hồi Giấy chứng nhận đầu tư ;
+ Chuẩn bị mặt bằng xây dựng : Đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng trước khi giao đất hợp đồng cho nhà đầu tư thuê đất ; Việc thu hồi đất và bồi thường, giải phóng mặt bằng được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai ;
Đối với trường hợp nhà đầu tư thuê lại đất của người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì nhà đầu tư có trách nhiệm tự tổ chức thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Trường hợp nhà đầu tư đã có thoả thuận với người sử dụng đất về việc bồi thường, giải phóng mặt bằng mà người sử dụng đất không thực hiện các nghĩa vụ như đã thoả thuận thì UBND cấp có thẩm quyền nơi có dự án đầu tư có trách nhiệm tổ chức thực hiện giải phóng mặt bằng trước khi bàn giao mặt bằng cho nhà đầu tư theo quy định của pháp luật ;
Đối với dự án đầu tư phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật về đất đai mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi đất.
Bên cạnh đó, theo quy định từ Điều 11 đến Điều 20 của Nghị định 108/2006/NĐ-CP ngày 22/9/2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện Luật Đầu tư thì nhà đầu tư có các quyền trong đó đề cập đến :
– Quyền tiếp cận quỹ đất, thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất : Nhà đầu tư được tiếp cận quỹ đất cho phát triển đầu tư sau khi UBND cấp tỉnh công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Nhà đầu tư được thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn thực hiện dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật có liên quan.
– Quyền của nhà đầu tư sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế :
Thuê hoặc mua nhà xưởng, văn phòng, kho bãi đã xây dựng trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu kinh tế để phục vụ sản xuất, kinh doanh.
Sử dụng có trả tiền các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật, các công trình dịch vụ, bao gồm hệ thống đường giao thông, cấp điện, cấp nước, thoát nước, thông tin liên lạc, xử lý nước thải, xử lý chất thải và các công trình dịch vụ, tiện ích công cộng khác trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu kinh tế.
Được chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê đất, thuê lại đất đã xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế để xây dựng nhà xưởng, văn phòng và các công trình khác phục vụ sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về kinh doanh bất động sản.
– Quyền của nhà đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế :
Xây dựng nhà xưởng, văn phòng, kho bãi trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu kinh tế để bán hoặc cho thuê.
Định giá cho thuê đất, giá cho thuê lại đất đã xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật ; định mức phí sử dụng công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật và các công trình dịch vụ khác trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu kinh tế ; định giá cho thuê, giá bán nhà xưởng, văn phòng, kho bãi và định mức phí dịch vụ.
Thu phí sử dụng các công trình kết cấu hạ tầng, công trình dịch vụ và tiện ích công cộng trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu kinh tế theo quy định của Bộ Tài chính.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê đất và cho thuê lại đất đã xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu kinh tế cho nhà đầu tư khác theo quy định của pháp luật v đất đai và pháp luật về kinh doanh bất động sản.
– Tại điểm e khoản 1 Điều 29 Luật Đầu tư có quy định lĩnh vực kinh doanh bất động sản thuộc lĩnh vực đầu tư có điều kiện và tại Phụ lục III ban hành kèm theo Nghị định108/2006/NĐ-CP ngày 22/9/2006 của Chính phủ thì có quy định lĩnh vực kinh doanh bất động sản là thuộc lĩnh vực đầu tư có điều kiện áp dụng cho nhà đầu tư nước ngoài.
2. Pháp luật xây dựng:
Ngày 26 tháng 11 năm 2003, Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XI, kỳ họp thứ 4 đã thông qua Luật Xây dựng. Phạm vi điều chỉnh của Luật Xây dựng quy định về hoạt động xây dựng; quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng công trình và hoạt động xây dựng. Luật Xây dựng được áp dụng đối với tổ chức, cá nhân trong nước; tổ chức cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng công trình và hoạt động xây dựng trên lãnh thổ Việt Nam.
Hoạt động xây dựng theo quy định của Luật Xây dựng bao gồm lập quy hoạch xây dựng, lập dự án đầu tư xây dựng công trình, khảo sát xây dựng, thiết kế xây dựng công trình, thi công xây dựng công trình, giám sát thi công xây dựng công trình, quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình, lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng và các hoạt động khác có liên quan đến xây dựng công trình.
Công trình xây dựng là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước, được xây dựng theo thiết kế. Bất động sản là công trình xây dựng bao gồm: công trình xây dựng công cộng, nhà ở, công trình công nghiệp, khách sạn, văn phòng làm việc…
Nguyên tắc cơ bản trong hoạt động xây dựng là phải xây dựng công trình theo quy hoạch, thiết kế; bảo đảm mỹ quan công trình, bảo vệ môi trường và cảnh quan chung; tuân thủ quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng; bảo đảm chất lượng, tiến độ, an toàn; bảo đảm sự đồng bộ trong từng công trình, đồng bộ các công trình hạ tầng kỹ thuật; bảo đảm tiết kiệm, hiệu quả.
Quy hoạch xây dựng gồm 3 loại: quy hoạch xây dựng vùng; quy hoạch xây dựng đô thị, gồm quy hoạch chung xây dựng đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị; quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn.
Để hướng dẫn thực hiện các quy định của Luật Xây dựng về quy hoạch xây dựng, ngày 24 tháng 01 năm 2005 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 08/2005/NĐ-CP về quy hoạch xây dựng nhằm quy định cụ thể các nội dung về lập, thẩm định, phê duyệt, quản lý quy hoạch xây dựng, về điều kiện đối với các tổ chức, cá nhân thiết kế quy hoạch xây dựng.
Luật Xây dựng cũng đã có quy định về dự án đầu tư xây dựng công trình. Khi đầu tư xây dựng công trình, chủ đầu tư phải lập dự án để xem xét, đánh giá hiệu quả về kinh tế – xã hội của dự án. Dự án đầu tư xây dựng công trình được phân loại theo quy mô, tính chất và nguồn vốn đầu tư. Nội dung của dự án đầu tư xây dựng công trình được lập phù hợp với yêu cầu của từng loại dự án.
