LUẬT SƯ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY LUẬT 911

Dịch vụ & giải pháp trọn gói cho nhà đầu tư, doanh nghiệp và cá nhân
Đơn vị thực hiện: Công ty Luật 911 · Hotline: 0386319999 · Web: www.luatsu911.vn
Hệ sinh thái hỗ trợ: www.hopdongkinhte.vn (hợp đồng) · www.duan.vn (Sàn Dự Án/M&A BĐS)

1) Mở đầu: Vì sao cần Luật sư Bất động sản?

Bất động sản là một lĩnh vực có giá trị giao dịch lớn, chuỗi thủ tục phức tạp, liên quan đồng thời đến các đầu mối quản lý đất đai, xây dựng, nhà ở, môi trường, phòng cháy chữa cháy, thuế – phí, công chứng – đăng ký… Chỉ cần một sai số nhỏ trong mô tả tài sản, một điều khoản thiếu trong hợp đồng, hay một giấy tờ chưa đủ tính pháp lý, rủi ro có thể nhân lên theo cấp số nhân: tiền bị phong tỏa, không sang tên được, phải nộp thêm thuế/phí, tranh chấp kéo dài hoặc thậm chí hủy giao dịch.

Luật sư Bất động sản giúp bạn:

Phòng ngừa rủi ro từ giai đoạn khảo sát đến khi hoàn tất;
Thiết kế cấu trúc giao dịch tối ưu (asset deal/share deal/chuyển nhượng dự án, escrow/retention, điều kiện tiên quyết & điều kiện hoàn tất);
Điều phối thủ tục công chứng – thuế – đăng ký – bàn giao;
Giải quyết tranh chấp bằng đàm phán, trọng tài hoặc tòa án với chiến lược rõ ràng và bằng chứng chặt chẽ.

2) 9 tình huống rủi ro điển hình

Sổ “đẹp” nhưng dính thế chấp/kê biên: giấy chứng nhận hợp lệ nhưng đang bảo đảm cho khoản vay; giao dịch không kiểm tra kỹ sẽ bị đình lại.
Quy hoạch treo/điểm chồng lấn: lô đất nằm trong quy hoạch mở đường hoặc có phần diện tích chồng ranh với hộ liền kề.
Xây sai phép/hoàn công thiếu: công trình không đúng giấy phép, nghiệm thu PCCC chưa xong, dẫn đến khó cấp sổ hoặc không đủ điều kiện giao dịch.
Hồ sơ nhân thân & hôn nhân: tài sản là tài sản chung vợ chồng/đồng sở hữu/đồng thừa kế nhưng thiếu chữ ký; hợp đồng có nguy cơ vô hiệu.
Sai lệch diện tích thực tế: đo đạc khác với sổ; không có cơ chế điều chỉnh giá/khấu trừ; bên mua chịu thiệt.
Mô tả tài sản/ranh giới không rõ: căn hộ/ô thương mại/đất kèm tài sản gắn liền mô tả mơ hồ, phát sinh tranh chấp khi bàn giao.
Điều khoản thanh toán lỏng lẻo: không quy định escrow, điều kiện giải ngân, giữ lại (holdback) hoặc bảo lãnh; tiền ra khỏi tay nhưng hồ sơ không hoàn tất.
Thuế, phí, tiền sử dụng đất: không dự toán trước; đến khâu sang tên mới phát sinh nghĩa vụ tài chính lớn, ảnh hưởng tiến độ.
Hợp đồng mẫu dự án off‑plan: thiếu chế tài khi chậm bàn giao/sổ hồng; điều khoản bất lợi về phí bảo trì, diện tích chung – riêng, vận hành tòa nhà.

3) Dịch vụ luật sư toàn diện theo vòng đời giao dịch Bất động sản

A. Khảo sát ban đầu (Intake)

Xác định mục tiêu & phạm vi giao dịch: mua bán, góp vốn bằng BĐS, M&A công ty sở hữu tài sản, chuyển nhượng dự án, thuê/thuê mua.
Thu thập hồ sơ chủ thể (cá nhân/pháp nhân): năng lực pháp luật & hành vi, đại diện, ủy quyền, tình trạng hôn nhân.
Lập timeline – ngân sách, phương án thanh toán (1 đợt/nhiều đợt, escrow, bảo lãnh, đặt cọc) và kịch bản rủi ro.

B. Thu thập & kiểm tra hồ sơ pháp lý tài sản

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền; bản vẽ, hoàn công.
Quy hoạch: chỉ tiêu quy hoạch, mốc lộ giới, hành lang an toàn; các đồ án 1/2000 – 1/500.
Đất đai: quyết định giao/thuê đất; chứng từ nộp tiền sử dụng đất/tiền thuê đất.
Xây dựng & PCCC: giấy phép, thẩm duyệt/ nghiệm thu PCCC, nghiệm thu hoàn thành.
Môi trường: ĐTM/đề án/biện pháp bảo vệ môi trường (nếu có).
Nghĩa vụ tài chính & ràng buộc: nợ thuế, phí, hóa đơn; thế chấp/kê biên; tranh chấp – khiếu nại.
Hồ sơ doanh nghiệp (nếu là chủ đầu tư/công ty mục tiêu): điều lệ, đăng ký doanh nghiệp, sổ cổ đông, nghị quyết, BCTC.

C. Thẩm định pháp lý khâu quan trọng (Legal Due Diligence)

Tra cứu tại VPĐKĐĐ/cơ sở dữ liệu đất đai về hiện trạng và hạn chế giao dịch.
Kiểm tra thời hạn – mục đích sử dụng, điều kiện chuyển nhượng/chuyển mục đích.
Rà soát ranh giới, lối đi chung, chồng lấn; lập biên bản hiện trạng/ảnh chụp.
Xác minh trạng thái hôn nhân/đồng sở hữu/đồng thừa kế của bên bán.
Lập Báo cáo DD & Ma trận rủi ro, đưa khuyến nghị xử lý từng red flag.

D. Thiết kế cấu trúc & tài chính giao dịch cho giao dịch

Chọn mô hình: Asset deal (chuyển quyền sử dụng đất/tài sản) · Share deal (chuyển nhượng cổ phần/phần vốn) · Chuyển nhượng dự án.
Xây điều kiện tiên quyết (Conditions Precedent) và điều kiện hoàn tất (Completion);
Sắp xếp cơ chế tiền: đặt cọc, escrow tại ngân hàng/công chứng, giữ lại (retention/holdback), bảo lãnh;
Tối ưu thuế – phí (TNCN/TNDN, VAT, lệ phí trước bạ…), phương án chứng từ hợp lệ và thanh toán không dùng tiền mặt.

E. Hợp đồng – công chứng – đăng ký có sự giám sát của Luật sư

Soạn thảo/đàm phán: HĐ đặt cọc, HĐ chuyển nhượng, HĐ mua bán nhà HTTTL, HĐ chuyển nhượng dự án, SPA/SSA (M&A), HĐ thuê/thuê mua, EPC/thiết kế – thi công (nếu cần).
Điều khoản trọng yếu: mô tả tài sản, quyền – nghĩa vụ, CP/Completion, chuyển giao rủi ro, bảo đảm, phạt – bồi thường, bất khả kháng, giải quyết tranh chấp (tòa án/trọng tài).
Công chứng: thẩm tra nhân thân, kiểm chứng thẩm quyền đại diện, lịch ký, quản trị bản gốc – bản sao.
Đăng ký biến động: sang tên tại VPĐKĐĐ, đăng ký/cất bỏ thế chấp; kê khai – nộp thuế/phí; nhận GCN mới.

F. Pháp lý dự án (đối với chủ đầu tư) cần thẩm định kỹ

Chủ trương đầu tư & lựa chọn nhà đầu tư; thẩm định thiết kế cơ sở.
Quy hoạch 1/500, giao/thuê đất và xác định nghĩa vụ tài chính đất đai.
Giấy phép xây dựng, thẩm duyệt/ nghiệm thu PCCC, nghiệm thu hoàn thành công trình.
Điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai; hợp đồng mẫu; bảo lãnh bán theo quy định.
Bàn giao – bảo hành, quỹ bảo trì 2%, thành lập Ban quản trị, cấp sổ hồng căn hộ.

G. Vận hành tài sản & quản trị tòa nhà

Xây nội quy quản lý, quy chế sử dụng diện tích chung – riêng; quy trình PCCC vận hành.
Hợp đồng quản lý – vận hành, khung phí dịch vụ; cơ chế giải quyết khiếu nại cư dân.
Hợp đồng cho thuê (văn phòng, thương mại): cọc – bảo lãnh, chỉ số điện nước, điều chỉnh giá thuê, thuế cho thuê.

H. Tranh chấp & xử lý khủng hoảng

Vi phạm đặt cọc/tiến độ, dự án off‑plan chậm bàn giao/sổ; chất lượng công trình; ranh giới/lối đi chung; thu hồi đất – bồi thường – GPMB; tranh chấp do thế chấp/kê biên.
Chiến lược: đàm phán – hòa giải → trọng tài/toà án, kèm biện pháp khẩn cấp tạm thời và chiến thuật thu thập chứng cứ.

I. Giao dịch có yếu tố nước ngoài

Điều kiện sở hữu nhà ở/condotel; khu vực hạn chế; hạn mức sở hữu.
IRC/ERC khi thành lập dự án mới hoặc chấp thuận M&A khi mua vốn; đăng ký ngoại hối cho giao dịch vốn.
Hợp đồng song ngữ, chọn luật áp dụng và cơ quan tài phán (tòa án/VIAC/SIAC…), thi hành phán quyết tại Việt Nam.

4) Quy trình 5 bước & cam kết SLA của Luật 911

Tiếp nhận & sàng lọc (≤24h): nghe nhu cầu, bản đồ rủi ro sơ bộ, dự toán chi phí.
Thẩm định pháp lý (DD): tra cứu hiện trạng, quy hoạch, nghĩa vụ; lập Red‑Flag Matrix.
Thiết kế & đàm phán: chốt cấu trúc giao dịch, phương án thuế – phí, điều khoản hợp đồng trọng yếu.
Ký – kê khai – đăng ký: điều phối công chứng, nộp thuế/phí, sang tên/đăng ký biến động.
Hậu giao dịch (30–90 ngày): bàn giao bộ hồ sơ hoàn chỉnh, theo dõi phát sinh (sổ hồng, bảo hành, tranh chấp…).

Lưu ý: SLA phụ thuộc tính chất hồ sơ và quy định địa phương; Luật 911 luôn minh bạch tiến độ và báo cáo định kỳ.

5) Danh mục hồ sơ khách hàng cần chuẩn bị

Cá nhân: CCCD/CMND, sổ hộ khẩu/tờ khai cư trú, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân; giấy ủy quyền (nếu có).
Tài sản: GCN (sổ đỏ/sổ hồng), bản vẽ – hoàn công, biên bản hiện trạng, ảnh chụp.
Tài chính – ràng buộc: hợp đồng tín dụng, đăng ký thế chấp, biên lai nộp thuế/tiền sử dụng đất.
Pháp nhân: Giấy CNĐKDN, Điều lệ, Nghị quyết/HĐTV/ĐHĐCĐ, sổ cổ đông, BCTC gần nhất.

6) Ví dụ tình huống tiêu biểu (ẩn danh)

Tình huống A – Mua nhà phố cho thuê: Khách hàng mua nhà phố trung tâm để khai thác cho thuê. Đội ngũ 911 phát hiện tài sản đang thế chấp và chưa hoàn công phần cải tạo nội thất. Phương án: đề nghị ngân hàng cấp văn bản giải chấp theo tiến độ, ký HĐ đặt cọc có điều kiện, bổ sung điều khoản holdback 5% tới khi hoàn công và cập nhật sổ. Kết quả: giao dịch hoàn tất, sang tên nhanh, cơ sở cho thuê hợp pháp.

Tình huống B – Chuyển nhượng dự án căn hộ: Chủ đầu tư muốn chuyển nhượng block chưa triển khai cho nhà đầu tư thứ cấp. Rủi ro: chỉ tiêu quy hoạch thay đổi; yêu cầu bảo lãnh đối với bán HTTTL. Phương án: rà soát pháp lý dự án, điều chỉnh chủ trương đầu tư và 1/500, thỏa thuận escrow doanh thu bán hàng; thiết kế hợp đồng mẫu và quy trình bàn giao. Kết quả: deal thành công, rủi ro pháp lý kiểm soát được.

Tình huống C – M&A công ty sở hữu đất KCN: Bên mua dự định mua 70% vốn công ty đang thuê đất KCN 45 năm. Rủi ro: vi phạm mục đích sử dụng, hợp đồng thuê đất còn điều khoản hạn chế chuyển nhượng vốn. Phương án: xin chấp thuận M&A cơ quan có thẩm quyền, đăng ký ngoại hối cho giao dịch vốn, sửa đổi điều lệ và hợp đồng thuê đất. Kết quả: hoàn tất chuyển nhượng, không ảnh hưởng quyền tiếp tục thuê đất.

7) Gói dịch vụ của Công ty Luật 911

Gói Lẻ (nhà đất cá nhân)

Rà soát hồ sơ, kiểm tra quy hoạch – nghĩa vụ tài chính – thế chấp/kê biên.
Soạn HĐ đặt cọc & HĐ chuyển nhượng; lên lịch công chứng.
Kê khai – nộp thuế/phí, sang tên và nhận GCN.

Gói Doanh nghiệp/Đầu tư

Legal DD tài sản/công ty mục tiêu;
Thiết kế cấu trúc giao dịch (asset/share/project transfer) & tối ưu thuế – phí;
Soạn – đàm phán SPA/SSA/HĐ dự án, điều phối closing – đăng ký – hậu kiểm.

Gói Chủ đầu tư Dự án

Lộ trình pháp lý dự án từ chủ trương – quy hoạch – đất đai – xây dựng – PCCC – bán hàng;
Hợp đồng mẫu bán HTTTL, quy chế vận hành, quỹ bảo trì 2%, bàn giao sổ hồng;
Thiết lập bộ hồ sơ chuẩn phục vụ kiểm tra/hậu kiểm.

Mỗi gói đều có Bộ bàn giao gồm: Closing Checklist & Timeline, Báo cáo DD, Ma trận rủi ro, Bộ hợp đồng mẫu tùy chỉnh, Checklist công chứng – thuế – đăng ký.

8) Tại sao chọn Luật 911?

Chuyên sâu BĐS & M&A: kinh nghiệm đa dạng từ nhà ở, thương mại, công nghiệp đến dự án phức hợp.
Tư duy giao dịch: luôn bắt đầu từ mục tiêu kinh doanh của khách hàng, chọn cấu trúc tối ưu và đo lường rủi ro – chi phí – thời gian.
Quy trình minh bạch: báo cáo tiến độ định kỳ, checklist rõ ràng, tài liệu hóa đầy đủ để kiểm soát chất lượng.
Hệ sinh thái công cụ: hopdongkinhte.vn hỗ trợ soạn – soát thảo hợp đồng; duan.vn kết nối cơ hội dự án/M&A.
Cam kết đồng hành: từ tiền hợp đồng đến hậu giao dịch, kể cả giai đoạn vận hành – tranh chấp.

9) Cách chúng tôi làm việc

Liên hệ: gửi nhu cầu và hồ sơ cơ bản qua hotline/email.
Đánh giá sơ bộ & báo giá: xác định phạm vi việc; dự toán phí; thống nhất tiến độ.
Ký hợp đồng dịch vụ: quy định rõ phạm vi công việc, SLA, bảo mật, đầu mối phụ trách.
Thực hiện & báo cáo: làm việc với cơ quan nhà nước, ngân hàng, công chứng; cập nhật tiến độ.
Bàn giao & hậu kiểm: nộp – nhận kết quả, bàn giao bộ hồ sơ hoàn chỉnh, hỗ trợ phát sinh.

10) Liên hệ

Công ty Luật 911 – Luật sư Bất động sản
Hotline: 0386319999 Website: www.luatsu911.vn
Hợp đồng: www.hopdongkinhte.vn Sàn Dự Án/M&A BĐS: www.duan.vn

Tài liệu này có tính chất tham khảo. Vui lòng liên hệ Luật sư 911 để được tư vấn cụ thể theo hồ sơ thực tế của bạn nhé.